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详细介绍:

引言：爷奶的疼爱，与一纸尚未颁发的“房本”

在北京城市更新进程中，许多家庭因拆迁获得了多套安置房补偿。我们常遇到这样的咨询：家里老人(父母)作为被安置人，拆迁获得了三套安置房指标，但目前只有《安置协议》，迟迟未拿到正式的《不动产权证书》(俗称“房本”)。老人出于对孙辈的疼爱，希望跳过子女，直接将房子登记在孙子、孙女名下。这份浓厚的隔代亲情令人动容，但从法律和实操层面看，这条“捷径”却布满荆棘。今天，北京八通律师事务所便为您厘清，无证安置房“隔代传承”的正确路径。

一、 案情聚焦：美好的愿望与冰冷的法律现实

资产性质：家庭因北京某区域拆迁，获得三套安置房补偿，目前处于 “已选房、已入住、但未办理正式产权登记” 的状态。

核心人物：持有《安置协议》的祖父母(父母)、孙辈(未成年人或已成年)。

家庭意愿：祖父母强烈希望将房产直接登记至孙辈名下，实现“隔代传承”，避免未来可能发生的家庭纠纷或子女婚姻变动带来的影响。

现实障碍：不动产登记中心办理过户(赠与或买卖)的核心前提，是转让人必须已经持有该房产的《不动产权证书》。无证，则无法启动任何形式的对外过户登记程序。

二、 核心问题解析：为什么“直接登记给孙辈”此路不通？

1、第一关：法律权属尚未确立——“你给的，还不是你的”

—— 在取得房本前，老人对房屋的“权利”是债权而非物权。

法律分析：拆迁《安置协议》赋予老人的是要求开发商或安置单位交付房屋并办理产权登记的债权。只有完成初始登记、拿到写有自己名字的房本后，老人才在法律上真正拥有该房屋的所有权(物权)。您无法将自己尚未完全取得的东西(物权)直接过户给他人。

2、第二关：税务与成本关——“赠与”并非零成本

—— 即便未来有证后办理赠与，也需考虑相关税费。

税务提示：将房产赠与直系亲属(子女、孙辈)，虽免征个人所得税，但孙辈(受赠人)通常需要缴纳3%的契税。此外，未来孙辈若再出售该房产，且不符合“满五唯一”条件，可能面临较高的个人所得税(按差额20%或全额的1%征收)。这与通过继承方式获得的房产在未来出售时的税务成本有所不同，需提前规划。

3、第三关：家庭关系潜在风险——“跳过”父母可能引发矛盾

—— 直接赠与孙辈，在法律上完全排除了父母(孙辈的父/母)对该房产的继承期待权。

风险分析：虽然老人的意愿是自由的，但此举可能被子女误解或引发家庭矛盾。尤其当父母(子女一代)对家庭共有贡献较大，或存在多个子女家庭时，直接“隔代传”可能被视作不公，埋下亲情隐患。

三、 八通律师稳健方案：分步走，实现安全合规的“隔代传承”

鉴于法律程序的不可跳跃性，我们建议采取 “先确权，后规划，再传递” 的稳健三步走策略：

第一步：全力推动办理初始登记(下房本)

这是所有后续安排的基础。集中精力，协助或代理老人与拆迁单位、开发商、不动产登记中心沟通，准备全部所需文件，尽快将三套安置房的产权证办理至老人自己名下。这是必须且无法绕过的起点。

第二步：取得房本后，进行综合性传承规划

在房本到手后，与老人深入沟通，确定最符合家庭整体利益的传承方案：

方案A：生前赠与：直接与孙辈签订《赠与合同》并公证，办理过户。优势是权属立即转移，避免身后纠纷;劣势是产生即期契税，且财产完全脱离老人控制。

方案B：遗嘱安排：老人订立合法遗嘱，明确在其身后，特定房产由特定孙辈继承。优势是老人保有生前对房产的完全控制权，无即期税费;劣势是需要等待继承发生。

方案C：赠与+居住权保留：将房产赠与孙辈的同时，为老人设立居住权登记，保障其生前继续居住使用的权利，实现“资产传、居住留”。

第三步：完成法律手续与家庭沟通

根据选定方案，办理相应的法律手续(赠与过户、遗嘱公证/见证、居住权登记)。强烈建议在进行重大财产处分前，召开家庭会议，向所有子女说明老人的意愿与安排，争取理解，维护家庭和睦，让这份厚重的关爱在阳光下传递。

结语与温馨提示

北京八通律师事务所深知，拆迁安置房承载着一个家庭安居乐业的期望，隔代亲更是人间至暖的情感。然而，法律的轨道是明晰且刚性的。在“爱”的出发点与“法”的路径之间，需要专业的桥梁。

如果您家也面临拆迁安置房处置、隔代传承规划等复杂家事问题，切勿凭感觉操作。北京八通律师事务所深耕北京本土家事与房产法律事务，熟悉各类政策流程，能为您提供合法、周全、充满智慧的财富传承方案，让家的温暖，稳稳延续。